El efecto del dólar al pedir un préstamo para comprar casa

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El 24 de abril de 2015 Laura firmó el boleto de reserva para la compra de una vivienda. Para hacerse del inmueble necesitó de un préstamo hipotecario. Pidió un crédito por 475.008,93 Unidades Indexadas (UI), equivalentes a US$ 55.111. La firma de la compra (con la aprobación del crédito) se efectuó el 7 de agosto de 2015. Pero en ese momento las UI equivalían a US$ 52.072. El dólar había aumentado 7,8%, mientras que la variación de la UI fue de 1,8%. Laura, precisó disponer de poco más de US$ 3.000 para cerrar la compra.

Pero le pudo pasar a la inversa. Si hubiera firmado el boleto de reserva el 1° de agosto de este año y firmado la compraventa el jueves pasado otra hubiera sido la ecuación. Las UI equivalían a US$ 55.351 en la primera fecha y a US$ 59.146 en la segunda. En ese período, el dólar bajó 5,4% y la UI avanzó 1%.

La pregunta que surge es si existe la posibilidad de cubrirse de las oscilaciones de la moneda estadounidense cuando uno pide un crédito hipotecario. Y algunas hay.

Scotiabank tiene un plan de préstamos inmobiliarios y ostenta el récord de haber otorgado el crédito en 12 días calendario. El gerente de Productos Banco de Scotiabank, Wilson Lemus, informó a El País del camino que debe recorrerse para acceder al préstamo.

Explicó que el 80% de las personas que se acercan al banco quieren saber cuál es el máximo de dinero que se le otorgaría y a partir del préstamo concedido sale a buscar la vivienda. Informó que el análisis de la solicitud del crédito lleva tres días hábiles.

“La diferencia que tenemos es que mantenemos las condiciones por 180 días, queda congelada una cifra en UI que al día de hoy equivalen a tantos dólares”, señaló. Claro que en 180 días el valor equivalente pueda ser otro, por el efecto del dólar.

A partir de esos tres días que el banco se toma para aceptar el préstamo comienza otra etapa que ya ahí depende del comprador de la vivienda y del tiempo que se tome en encontrar el inmueble deseado, en caso que ya no lo haya definido. Cuando la vivienda está elegida, concurre de nuevo al banco para pagar la tasación del inmueble. A partir que el tasador ingresa a la vivienda para la valuación, el plazo máximo que se toma el banco es nuevamente de hasta tres días hábiles.

A partir de ahí, el escribano del comprador debe contactarse con el banco para la entrega de toda la documentación necesaria. Allí, otra vez el tiempo que transcurra depende del comprador (y el escribano) de la vivienda.

Cuando el banco accede a toda la documentación se toma un último plazo máximo de 72 horas para contestarle al cliente. Y si todo está en orden ya puede agendar la fecha de la firma del préstamo. Cuando la operación se cierra, el banco devuelve al cliente el valor de la tasación del inmueble.

Quiere decir que si los tiempos dependieran exclusivamente del banco el plazo máximo para otorgar el crédito tiene un máximo de nueve días hábiles.

“El récord que conozco en el banco es de 12 días calendario”, dijo Lemus. Sabido es que hay operaciones que pueden llevar mucho más tiempo, ante la aparición de problemas en los títulos de las viviendas o inconvenientes en sucesiones que se hayan efectuado.

El jerarca informó que el banco recibe muchas consultas sobre este tipo de créditos. “Nuestra visión al día de hoy es que estamos sumamente activos y creciendo en la cantidad de operaciones. El gran punto, en definitiva, que nos está haciendo la diferencia, es el haber optimizado los procesos”, sostuvo Lemus.

Analista en la web.

El Banco Hipotecario (BHU) ofrece a los clientes un sistema de simulación avanzada de préstamos en su página web.

El gerente de créditos del banco, Álvaro Gandolfo, indicó que en la página hay dos simuladores. “Uno, es la calculadora que tienen todos los bancos y otro en el que dimos un paso más. Hace el mismo trabajo que hace un analista cuando evalúa un crédito. Se trató de incorporar todo en el simulador avanzado de forma que el cliente tenga una idea bastante más precisa sobre las posibilidades de préstamo que tiene”, indicó.

Allí, el interesado va cargando los datos que el simulador le solicita, como el valor del inmueble, la edad del solicitante (dato importante para establecer el plazo del préstamo), la fuente y cantidad de ingresos o la antigüedad laboral, entre otros. Con esa información, el simulador calcula el monto del préstamo que se le podría otorgar a ese cliente. Después los pasos siguientes debe realizarlos en dependencias del BHU.

“En casa central hay entre 60 o 70 personas que vienen diariamente a averiguar por los préstamos hipotecarios. Tratamos de facilitar eso y que el cliente desde su casa pueda simular el crédito y no solo con una calculadora de préstamo.”, explicó Gandolfo.

Simulación de préstamo para compra de vivienda.

Los bancos de plaza tienen simuladores de préstamos hipotecarios.

Como ejemplo se tomó el caso del Santander. Allí, se solicitó un préstamo para la compra de una primera vivienda de US$ 55.000 sobre un valor total del inmueble de US$ 75.000.

El plazo seleccionado para pagar el crédito fue de 20 años.

Allí, el simulador marcó una cuota mensual de 3.726 Unidades Indexadas (UI) que equivalían al momento de la consulta a $ 13.001.

El ingreso mínimo mensual requerido al solicitante para poder acceder al préstamo hipotecario fue de $ 43.336.

Si el préstamo hubiera sido a 23 años, el valor de la cuota sería de 3.523 UI equivalentes a $ 12.293. El ingreso mínimo requerido en este caso fue de $ 40.977.

El ahorro en UI: una opción que conviene.

En agosto de 2003 empezó a regir en el país la Unidad Indexada (UI) que es una unidad de valor que se va reajustando de acuerdo a la inflación y puede ser utilizada para ahorrar. En la plaza local hay bancos que ofrecen cajas de ahorro y depósitos a plazo en UI. Dos ejemplos son BBVA y Scotiabank. Tienen requisitos de depósitos mínimos y el costo de la cuenta (en la que es a plazo de Scotia no tiene costos). La otra posibilidad es el BHU, cuya cuenta se puede usar como ahorro. Por otro lado, Afisa SURA tiene fondos que invierten en instrumentos en UI.